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林权评估的实际运用

分类:
资产评估师
作者:
余俊
来源:
国策研究
2020/07/21

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摘要随着林权制度改革的不断深入完善、林权流转市场逐渐建立,越来越多的林权资产涉及到评估作价,如涉及到:抵押、转让、融资、司法鉴定或包含在企业整体资产评估中的林权评估,因此掌握林权资产的评估方法在实际估算操作中也有一定的必要性及重要性。本文通过评估实务中操作的项目为例进行分析。

关键词:林权资产 林权评估  资本化法   

 

 

 

一、案例背景介绍

产权持有单位A企业拟以其持有的林地及林木资产进行抵押贷款,委托评估机构对涉及的6167亩林木(含用材林和经济林)资产所有权及林地使用权于评估基准日的市场价值进行评估。

 

 

二、评估对象与评估范围

评估对象与范围为A企业拥有的位于四川省某村12组共计6167亩林木(含用材林和经济林)资产所有权及林地使用权。

1、地块所涉及的林权证号、面积、位置及四至

地块林权证号《***第2012000011号》,林产坐落于四川省某村镇,证载林地面积6167(亩),东至河流,北至山坡,西至白岩村,南至林地。

2、林地资产概况

委托评估林地资产,林地面积共6167亩。

(1)按地类分:有林地324.71 hm²(含竹林8.10 hm²) 疏林地48 hm²;灌木林地38.42 hm²。

(2)按林种分:商品林411.13hm²,商品林中一般用材林324.71 hm²,经济林13.10 hm²,薪炭林73.32 hm²。

3、林木资产概况

林木资产的小班号、小班面积、优势树种、组成树种、平均直径、平均树高、林龄、蓄积等参数详见《资产评估申报明细表》。

林木资产评估申报明细表

其中,上表部分林下套种有经济药材——重楼和泥宾子,其中重楼种植面积共400亩,泥宾子种植面积共70亩,均为2012年至2014年期间陆续种植,截至评估基准日重楼和泥宾子均为幼龄林组。

4、优势树种概况

委托评估林木资产包含近熟林蓄积7446 m³,成熟林蓄积56074 m³,优势树种为:灯台、枫杨、桦木和野核桃。另在部分林下套种有经济药材重楼和泥宾子。

(1)灯台

灯台树(拉丁学名:Bothrocaryum controversum),别名瑞木、女儿木、六角树。是山茱萸科、灯台树属落叶乔木,高6-15米,稀达20米;树皮光滑,暗灰色或带黄灰色;枝开展,圆柱形,无毛或疏生短柔毛,当年生枝紫红绿色,二年生枝淡绿色,有半月形的叶痕和圆形皮孔。由于自然生长树形优美,一般不需要整形修剪。病虫害少,管理简单、粗放。

灯台树的根、叶、树皮均含有吲哚类生物碱,有毒,入药具有镇静、消炎止痛、化痰等功效。在我国民间,树皮可用来治头痛、伤风、百日咳、支气管炎、妊娠呕吐、溃疡出血等。

(2)枫杨

枫杨树,高度落叶乔木,耐水耐寒,是优秀的园林植物。又名枰柳、麻柳树、水麻柳、小鸡树、枫柳、蜈蚣柳、平杨柳、燕子树、元宝树、馄饨树,是胡桃科枫杨属的植物。为中国原产树种。枫杨广泛分布于华北、华中、华南及西南各地,在长江流域和淮河流域最为常见,朝鲜半岛亦有分布。

枫杨树皮、枝干含纤维多,是造纸及人造棉的好原料;树皮、根皮可入药;叶子可提炼杀虫剂。

(3)桦木

桦木(学名:Betula)一般指桦木属约100种乔木和灌木的通称。单叶的边缘呈锯齿状或浅裂状,果实是小的翅果。桦木树皮平滑,含树脂,白色或杂色,有横走的皮孔,通常打横剥落成薄片,老树干的树皮厚而具深沟,开裂成不规则的片段。

桦木在实际的应用上,其叶汁乃是口腔伤口绝佳的漱口水。千百年来,桦木的树汁都被用来调制药酒,其叶片冲茶喝则有利尿作用。因为它具有收敛的作用,也是乳液与软膏中的成份之一。桦木也可以帮助风湿痛的关节、痛风和皮肤感染。

(4)野核桃

野核桃(学名Juglans cathayensis Dode),别名山核桃。系胡桃科核桃属,落叶乔木或小乔木;高达12-25米,胸径达1-1.5米;幼枝灰绿色,被腺毛,髓心薄片状分隔;顶芽裸露,锥形,长约1.5厘米,黄褐色,密生毛。

野核桃生于海拔800-2000(2800)米的杂木林中。天然产地大都在较温暖的地带,一般认为核桃树属于喜温树种,但耐寒性强,不耐湿热。要求阳光充足,也喜阳性树种。主要产于甘肃、陕西、山西、河南、湖北、湖南、四川、贵州、云南、广西、新疆。

种子油可食用。可制肥皂,作润滑油。木材坚实,经久不裂,可作各种家具。树皮和外果皮含鞣质,可作栲胶原料。内果皮厚,可制活性炭;树皮的韧皮纤维可作纤维工业原料。

(5)重楼

属百合科植物多年生草本,生于山地林下或路旁草丛的阴湿处。主产云南、贵州、四川。

质坚硬,不易折断,断成粉质或角质化。气微,味苦。主治功能:清热解毒,消肿止痛,凉肝定惊。作于疔肿痈肿、咽喉肿痛、毒蛇咬伤、跌扑伤痛、惊风抽搐。

(6)泥宾子

又名金灯花、鹿蹄草、山茨菇、山慈菇,作为草药来源独蒜兰或云南独蒜兰的干燥假鳞茎,主产于四川、贵州等地。多野生于松林下或山坡草地,耐阴,在疏松、肥沃的砂质壤土中生长良好。

性状呈不规则扁球形或圆锥形,顶端渐突起,基部有须根痕。质坚硬,难折断,断面灰白色或黄白色,略呈角质。气微,味淡,带黏性。夏、秋二季采挖,除去地上部分及泥沙,分开大小,置沸水锅中蒸煮至透心,干燥。切片或捣碎用,具有清热解毒,消痈散结的作用。

 

 

三、评估方法介绍

(一)评估方法的选择

森林资源资产评估包括对林木所有权和林地使用权评估。

根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》、《资产评估执业准则-森林资源资产》,林木的评估方法主要运用市场法、收益法、成本法三种基本方法的派生方法,其中:市场法有市场价倒算法和现行市价法两种衍生方法;收益法有收获现值法、收益净现值法、假设开发法、年金资本化法、林地期望价法等衍生方法;成本法有重置成本法、序列工序法、林地费用价法等衍生方法。

按委托人的申报表、《林调报告》以及评估对象现有具体情况,评估人员通过对评估过程中收集的数据资料和委托人提供的有关资料,结合当地的社会经济条件和林业生产现状以及市场信息等相关数据资料进行检查、验证、分析确定,林地评估采用年金资本化法,用材林评估采用市场价倒算法、经济林(药材林)主要为幼龄林,故采用重置成本法。

(二)评估方法介绍

1、林地的年金资本化法

林地的年金资本化法是将被评估林地资产每年稳定的收益作为所投入资本的投资的收益,再按照适当的投资收益率求出林地资产的评估价值的一种评估方法。其计算公式为: 

式中:

En —林地资产价值

A―林地年平均地租收益

p―投资收益率

n—林地使用权的使用年限

对于上式林地年平均地租收益,依据当地每亩标准租金,经立地质量调整系数、地利调整系数、其他调整系数综合调整后得出每小班的客观年租金,再由林权证载剩余收益期、投资收益率计算得出林地资产价值。

2、市场价倒算法-对成熟林及过熟林的评估方法

市场价倒算法又叫剩余价值法,它是假设委估的林木资产,于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的,委估林木资产采伐后所获得木材的市场销售总收入,扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及应得的利润后,剩余的部分为林木资产的评估价值。其计算公式为:

En =W-C-F

式中:

En——林木资产评估值

W——木材销售总收入

C——木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费)

F——木材生产经营利润

3、重置成本法——对幼龄林、经济林的评估方法

重置成本法是按现时工价及生产水平,重新营造一块与被评估林木资产相似的林分所需的成本费用,作为被评估林木资产评估价值的方法。

En——林木资产评估值

K——林分质量调整系数(成活率状况)

Ci——第i 年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本,主要包括各年投入的劳动力工资、物质消耗、地租、管理费用等

n——林分年龄

p——投资收益率

(三)针对成熟林、近熟林的评估过程

ⅰ、木材销售总收入的确定

根据林业设计咨询有限公司出具的《森林资源调查报告》, 产权持有单位A企业营造的林木主要为桦木、灯台、枫杨、黑壳楠、野核桃等,林龄为成熟林、近熟林,林地总面积为6166.95亩,总活立木蓄积量为63,520立方米,其中一般用材林蓄积量为54737.42立方米,薪炭林竹林蓄积量为8782.65立方米。通过查阅有关林木出材资料,并向被评估企业管理人员调查了解,一般用材林中杂木原木出材率为58%、非规格材薪材出材率12%以及薪炭林竹林出材率70%。

原木(规格材)、非规格材(薪材)的取价源于对当地林场、林木市场等多方的调查,属委估资产产地价(即分场驻地价),而非目标市场价(由于目标市场随意性强,很难确定),故本次仅考虑集材点到分场驻地的相关运费,未考虑产地到目标市场的相关运费问题。根据委托方提供的进行销售合同及销售台账,结合评估人员对当地林场、林木市场的调查了解,原木(规格材)销售平均单价为1000元/立方米,非规格材(薪材)销售平均单价为500元/立方米。

(1)原木(规格材)销售单价=1000×58%= 580.00元/ m³  

非规格材(薪材)销售单价=500×12%=60.00元/ m³

则一般用材林合计销售单价640元/ m³

(2)薪炭林竹林销售单价=500×70%=350元/ m³

ⅱ、木材生产经营成本的确定

木材生产经营成本主要包括作业准备成本(伐区设计费、道路维修费等)、采伐成本(场地清理、采伐、打枝、造材、铲皮等费用)、集运成本(集材、短途运输费用)、销售费用(检尺、仓贮)、管理费用、不可预见费、税费等。

C1伐木成本,根据市场调查包括设计费、作业准备成本(伐区道路费、道路维修费)、采伐成本(场地清理、采伐、打枝、造材、铲皮等费用)、集运成本(集材、短途运输)、销售费用(检尺、仓储)、不可预见费共计150元/ m³。

C2销售费用,主要是对外运输费,据调查为105元/ m³

C3管理费用,一般为销售价的5%。

C4育林基金,根据当地规定,原木按55元/ m³,薪材20元/ m³确定,根据实际出材率计算得出原木(规格材)45.57元/ m³、非规格材(薪材)3.43元/ m³、薪炭林竹林14元/ m³。

税费,根据当地现行税收政策,不收取任何税费。

则一般用材林生产经营成本=150+105+45.57+3.43+640.00×5%= 336.00元/ m³

薪炭林竹林生产经营成本=150+105+14+350×5%=286.50元/ m³

ⅲ、木材生产经营合理利润的确定

考虑林业生产特点和营林投资平均水平,确定为直接生产成本的15%。

则一般用材林生产经营合理利润=336.00×15%=50.40元/ m³

薪炭林竹林生产经营合理利润==286.50×15%=42.98元/ m³

ⅳ、林木资产评估价值

一般用材林单位蓄积评估值=640-336-50.40=253.60元/ m³

 薪炭林竹林单位蓄积评估值=350-286.50-42.98=20.50元/ m³

v、林木资产评估价值

根据市场价倒算法计算公式得出:

评估价值=253.60×54737.42+20.50×8782.65= 14,061,456.00元

则林木资产评估价值为14,061,456.00元。

 
 

四、总结

随着林权资产评估的现实需求越来越多,但实际操作的数量、类型有限,评估理论中一些模糊认识和评估方法中的参数指标确定的困难会在一定程度上影响评估结果的合理性,因此多接触各类型的林权资产、在现实操作中不断学习,掌握各种林权资产评估的实际运用对林权评估理论和实践的发展具有较好的推动作用。

文章来源:(国策研究  余俊)

—— The End ——

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